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在经历了长达23个月的房价上涨之后，澳大利亚房地产市场终于在近期迎来了首次“整体”价格下跌。
这一变化引发了市场参与者和投资者的广泛关注，人们纷纷对2025年的房地产市场前景提出了诸多疑问：
2025年澳大利亚房地产市场的前景如何？
央行降息对我们的房地产市场意味着什么？
现在通胀已得到控制，我们会迎来多少次降息？
负担能力问题是否会引发一轮抛售和房价下跌，甚至在2025年导致房地产市场崩盘？
……
接下来，我们就对客户的这些疑问展开分析和探讨。
市场现状与短期趋势
尽管全国房价在两年来首次出现下降，但随着澳联储（RBA）五年来首次降息，此次下行趋势很可能是短暂且温和的。
据CoreLogic数据，全国房地产下行趋势在2月得以逆转，结束了仅持续三个月的短暂且温和的下行态势。2024年10月，房价达到峰值，随后在11月保持稳定，自2023年初以来上涨了14.6%。
最新的PropTrack房价指数也显示，随着2月利率下降，全国房价出现反弹，3月上涨0.30%，创下新纪录，扭转了年初的疲软开局。与2020年3月相比，全国房价上涨了47%。
2025年3月份全国房价涨跌数据
2025年2月全国大众注册房价统计数据
导致去年房价增长放缓甚至逆转的一个因素是，2024年下半年待出售房产数量相对较高，尤其是与2023年同期相比，这为购房者提供了更多选择。
但如今市场放缓已经结束，房地产市场再次活跃起来，但此时也仅限于优质资产的清拍率提高。
在利率进一步下降导致年底出现新一轮购房热潮之前，购房者仍有机会进入市场。
但也要谨慎对待降息次数对市场热度的影响；
另外，每个州都处于房地产周期的不同阶段，而在每个首府城市内部，也存在着多个细分市场。
区域市场与首府城市对比
尽管几年前疫情初期，区域房地产市场因购房者希望逃离疫情而变得热门，最近又因相对较低的价格吸引投资者。
但从十年长期来看，首府城市房地产市场一直跑赢区域市场，这一趋势可能会继续延续。
过去12个月住宅价值变化数据显示，首府城市对比区域市场表现更为强劲。
总体而言，尽管面临高利率、持续的生活成本压力、日益恶化的负担能力以及消费者信心极度悲观，但相对于需求而言，供应持续短缺仍在支撑房价。
首府城市独立屋与公寓房价值差距显著扩大。
自疫情开始以来，首府城市独立屋的价值增长几乎是公寓的三倍。但这一差距在大多数城市正在缩大众娱乐小。
在疫情期间表现不佳之后，公寓价格在2024年大部分时间里实现了更强劲的增长，因为负担能力限制意味着更多澳大利亚人将后院换成阳台和庭院。
然而，下图显示了这两种住宅类型之间房价增长的巨大差距。
澳联储降息的影响
五年来的首次降息对房地产市场来说是个好消息。
尽管降息幅度不大，但这不仅仅是为房主节省潜在开支的问题，它主要是一个心理上的提振，应该能够重新点燃我们对房地产市场的信心。
尽管澳联储警告说，未来进一步降息并非板上钉钉，但首次降息向潜在买家发出信号，表明市场正在稳定，暗示现在可能是投资房产的安全时机。
购买房产或投资物业后陷入利率上升的担忧大幅减少，这应该会鼓励更多澳大利亚人购买房产。
然而，降息带来的好处并不会平均分配。拥有大量房产净值的高收入者可能更有信心重新进入房地产市场，而那些受到生活成本危机打击的普通澳大利亚人可能不会因为抵押贷款利率下降0.25%而感受到预算的显著变化。
从历史上看，当利率下降时，那些持观望态度的买家会被重新吸引回市场，随着买家信心在卖家信心之前增强，房价开始上涨，这些新购房者开始竞争有限的优质房产库存。
一般而言在利率下降后，悉尼和墨尔本的高端郊区一直是房价反弹的领头羊。
这一次，0.25%的降息可能会稳定过去几个月一直在下跌的悉尼和墨尔本房价，而不是点燃房地产周期的下一个阶段。
利率下降带来的信心提升可能是墨尔本房地产市场摆脱四年低迷所需要的全部动力。
但最近大部分消息面转向今年降息次数将从预期的4-5次转为3次即0.75%，这也让市场情况有所遇冷，经过了4月1日澳联储发布的不降息信息，5月1日二次降息的可能性也已经转弱。
银行与机构的2025年房价预测
对于2025年的房价走势，主要金融机构的预测仍存在分歧。
毕马威（KPMG）在2月降息之前的预测显示，房价增长将更趋于平衡和可持续。
而澳新银行（ANZ）和国民银行（NAB）则预计2025年房价增幅在2.7%至4.1%之间。
从更长期来看，房价增长的可持续性将取决于多种因素，包括：
未来进一步的降息幅度和节奏
住房供应的改善
人口增长恢复至疫情前水平
负担能力挑战下的市场机会
尽管高房价和生活成本压力使得部分买家望而却步，房地产市场仍受到多重因素的支撑：
高净值买家进入市场，拥有更高的首付。
拥有大量房产净值的“降级购房者”正在无债购房——事实上，去年三分之一的房产交易完全没有抵押贷款。
“父母银行”和遗产帮助许多买家支付首付。
一些买家在更便宜的市场购买房产，而另一些买家则选择购买单元房而不是独立屋。
2020-2021年的房地产繁荣使许多房主的房产中积累了大量净值。
以下是银行机构对2025年房价的预测：
毕马威房价预测
ANZ房价预测
NAB房价预测
My Housing Market首席经济学家安德鲁·威尔逊博士的预测
2025年澳洲房地产市场展望：谨慎乐观
综上所述，2025年澳大利亚房地产市场预计将在降息的支撑下保持稳定增长，即政府希望看到的软着陆。
虽然负担能力仍是一个挑战，但市场需求、优质房源供应短缺以及买家信心的恢复将继续推动房价平稳上行。
对于自住购房者和投资者而言，当前市场可能正处于一个入场优质房产的窗口，而未来的走势仍需密切关注澳联储的政策调整及市场供需的变化。
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